央妈送“降准”大礼,2020年房地产3大悬念待解

 新闻资讯     |      2020-01-06 13:39

昨天,2020年的第一天,央妈就送来了大礼包——从1月6日起全面降准,将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约8000多亿元。

最近三年,央妈连续在1月实施的降准,但力度不同——2018年定向降准4500亿元是一次执行到位,而2019年全面降准的8000亿元则分成了两次执行,今年的8000多亿元是在1月6日一次性放出。

对于在“严控”高压下捱过2019年的房地产来说,这是个好消息。对于房地产来说,央妈的钱袋子至关重要,谁让房地产是准金融行业呢。尽管央行强调,降准是为了直接支持实体经济,没提房地产什么事,但在市场层面,钱多了总会对房地产周边有所利好,对楼市信心也是一个支撑。

而从2019年12月以来,各城各地的调控松绑消息也在不断出现。上海、广州、天津、成都等重点城市,相继借道人才引进、职住平衡“因区施策”,局部放松限购,深上海凯莱恩翻译公司圳在取消“豪宅税”和商务公寓“只租不售”的限制后,又解冻了深汕合作区楼市。

看上去,楼市“冰川”似乎在融化,春天就在不远处。但,假如你了解以下三组数据,那么不管有没有央妈放水,2020年楼市春天都至少存在3大悬念。

根据国家统计局数据,2018年全国商品房销售额为15万亿元。而在2019年12月26日的《平安地产金融白皮书2020》发布会上,平安银行行长胡跃飞预计,2019年全国商品房销售额将创下接近16万亿元的新高。

16万亿是什么概念?根据国家统计局数据,2018年我国GDP为91.9281万亿元,房地产创造了20%以上的GDP。

2019年房地产销售面积目前还没有数据出来,应该高于2018年的17亿平方米。2000年,中国房地产每年新建1亿平米,2010年增长到10亿平方米,2018年又飙升到了17亿平米,18年涨了17倍!这样的增长速度在全世界都绝无仅有。比尔·盖茨曾经出人意料地在个人博客上发布了中美水泥消耗量的对比图,图表显示,2011年至2013年期间,中国消耗了66亿吨水泥,超过美国在整个二十世纪的消耗量。

但高速增长不可能永续,连续18年高增长之后,房地产已经接近极限。黄奇帆在不久前的一次会议上判断,17万平方米是中国房地产市场的天花板,往后就进入拐点,每年减少。

虽然房地产下半场喊了好几年,但从单纯规模角度房地产依然在增长,处于抛物线上升那一端,但2020年会不会走到抛物线下降那一端?也就是说,2020年房地产的销售面积会不会成为第一个下滑的年份?

根据国家统计局数据,截止2019年10月份,中国房地产开发企业房屋施工面积高达85.49亿平米!

2019年上海翻译房地产销售面积不过17亿+平方米,而前10个月的房屋施工面积已经是销售面积的5倍!我国房地产制度师法香港,采用的是预售制度,在所有的施工面积中,有相当部分已经出售。但是如天文数字一般的施工面积,哪怕是一个微小的比例,可能就会产生大量的烂尾楼!正因为它如此危险,所以被媒体形容为“堰塞湖”。

在华泰证券的研究报告中,目前房地产市场首次出现了一些异常现象,比如建筑工程持续走高,而安装工程持续走低,两个指标发生背离。

此前它们都是同涨同跌,趋势一致,现在竟然破天荒出现了背离。建筑工程走高某种程度上是被逼的,房企拿地不开工会受到处罚;此外,为了达到预售条件,项目必须先开发20%,这样开发商才能有现金回流。而安装工程走低,则是项目达到预售条件后,开发商就搁置不开发了,所以安装工程增速很低,项目竣工时间拖长。

这种现象已经引发关注。12月3日,黑龙江楼市调控升级,全面实行项目资本金监管制度,禁止房企贷款拿地,高层建到2/3才能预售,结合实际,开展现房销售。12月13日,西安发布新政,对商品房预售资金实行全额、全程监管,明确购房款必须交存监管专户。这些调控措施的目标,都是严格管控开发商资金,它们的资金链不出问题,那么烂尾楼出现的可能性也会更小。

房地产预售制度会不会走向终结?这是2020年楼市第二大悬念。如果预售制度走向终结,那么中国大大小小9万家房地产公司,大概能剩下的只是零头。

据统计,中国房企的平均负债率84%,香港地区房地产公司负债率也是40%左右,美国、欧洲都在50%以内。

黄奇帆在不久前的演讲中指出:“全世界如此,只有中国惯着房产商跟银行拼命贷款,然后银行也愿意让房产商贷款。一块地50亿,我借你50亿,抵押品都不要。所以在这个意义上银行要改变这个行上海翻译为,政府卖地时候的资格审查,最重要的一条就是买地的钱是自有的,不跟银行、信托借款。总之是企业自有资金,是自己的资本金。有了这一条立马房产商负债可以下来20个点。”

恒大研究院数据显示,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,预计将在2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿,2020年和2021年基本维持这个水平。

当债务资源纷纷涌向房企时,对实体经济的挤出效应就产生了,这已经成为社会共识。2019年以来,房企的各种融资渠道渐次收紧,银行贷款、公司债、房地产信托等都不再畅通。2020年虽然央妈慷慨解囊,但是央妈也不止一次强调“房住不炒”、“支持实体经济”,业界人士认为,在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”政策基调下,未来几个月的房地产信贷政策仍将趋严。

2019年以来,在高负债和资金链的压力下,房地产行业大鱼吃小鱼的收购兼并如火如荼。截至11月底,百强房企占全国的销售份额已达73.9%,而10年前该指标仅为22%,近三年基本以每年10个百分点的速度在提升,行业集中之快可谓惊人。

如果高负债无法持续,那么与之如影随形的高周转模式是否会退出历史舞台?这是2020年楼市第三大悬念。

在过去的20年里,中国城市化狂飙突进,高速扩张的销售面积、源源不断流入城市的人口,支撑着高周转。但今天这种模式已经走到尽头,17亿平米的天花板,85亿平米的“堰塞湖”,还有十几万亿的负债,像风一样快的时代已经成为往事。

房地产的下半场真的来了。但中国的房地产依然是个巨大的市场,即便逐渐萎缩,它依然有巨大的容量和空间。中国的市场太大太辽阔,每个城市的发展阶段和发展水平也不一样,有的楼市在严冬,有的却还在盛夏。